Tại buổi họp báo kinh tế – xã hội TP.HCM, Phòng Quản lý đường sắt đô thị (Sở Xây dựng) phối hợp cùng Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã công bố lộ trình phê duyệt quy hoạch Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Trong mạng lưới các tuyến metro, tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) và khu vực ga trung tâm Thủ Thiêm chính thức bước vào nhóm ưu tiên thẩm định và phê duyệt sớm nhất (dự kiến hoàn tất từ tháng 12/2026 đến tháng 01/2027).
Trước những đồn đoán về làn sóng tăng giá bất động sản đón đầu quy hoạch, cơ quan chuyên môn TP.HCM khẳng định hiện chưa đủ cơ sở dữ liệu để công bố mức biến động giá cụ thể, đồng thời khuyến nghị thị trường nhìn nhận thận trọng dựa trên giá trị vận hành thực tế. Động thái quy hoạch này đang tạo nên tác động đa chiều tới các đại dự án phức hợp tại bán đảo, tiêu biểu là Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm (Phân khu chức năng 2A) – tổ hợp đô thị thông minh 60.000 tỷ đồng chuẩn bị khởi công các khối thương mại vào ngày 23/10/2026.
1. Tiến Độ Quy Hoạch TOD: Metro Số 2 Và Ga Thủ Thiêm Vào Nhóm Phê Duyệt Sớm Nhất
LỘ TRÌNH THẨM ĐỊNH TOD & TÁC ĐỘNG TỚI HẠ TẦNG THỦ THIÊM
│
19/06/2026: Phê duyệt ranh giới TOD Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương)
26/06/2026: Phê duyệt ranh giới TOD khu vực Ga Thủ Thiêm
▼
10/2026: Trình duyệt ranh giới TOD Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên)
23/10/2026: KHỞI CÔNG KHỐI THƯƠNG MẠI 2-1 & 2-3 (LOTTE ECO SMART CITY)
▼
12/2026 – 01/2027: DỰ KIẾN PHÊ DUYỆT ĐỒ ÁN QUY HOẠCH TOD GA THỦ THIÊM & METRO SỐ 2
▼
Quý 1 – Quý 3/2027: Phê duyệt TOD Metro số 1, ga Bình Khánh, Tham Lương - Củ Chi,
và đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần GiờTheo báo cáo của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, công tác chuẩn bị hồ sơ quy hoạch TOD gắn liền với hệ thống đường sắt đô thị đang được tập trung cao độ tại các đầu mối giao thông trọng yếu:
- Tuyến Metro số 2 (Đoạn Bến Thành – Tham Lương): Đã được UBND TP.HCM phê duyệt ranh giới quy hoạch TOD vào ngày 19/06/2026. Hồ sơ kỹ thuật đang trong giai đoạn hoàn thiện cuối cùng, dự kiến trình thẩm định và phê duyệt chính thức trong tháng 12/2026.
- Khu vực đầu mối ga Thủ Thiêm: Ranh giới TOD được phê duyệt vào ngày 26/06/2026. Công tác thẩm định và ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu dự kiến hoàn thành từ tháng 12/2026 đến tháng 01/2027.
- Các tuyến trọng điểm tiếp theo:
- Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên): Lấy ý kiến ranh giới TOD trong tháng 10/2026, phê duyệt quy hoạch trong Quý 1 – Quý 2/2027.
- Ga Bình Khánh & đoạn Tham Lương – Củ Chi: Hoàn thành rà soát ranh giới trong Quý 4/2026, phê duyệt quy hoạch giai đoạn Quý 1 – Quý 3/2027.
- Đường sắt tốc độ cao Bến Thành – Cần Giờ: Lập và phê duyệt quy hoạch TOD trong Quý 1 – Quý 3/2027.
- Các tuyến chuẩn bị rà soát ranh giới Quý 4/2026: Tuyến Metro Thủ Thiêm – Long Thành, Metro số 4, giai đoạn 1 Metro số 6, Metro Suối Tiên – Thành phố mới Bình Dương và tuyến Metro số 2 (đoạn Thủ Dầu Một – TP.HCM).
2. Tiêu Chuẩn Phát Triển Đô Thị Nén Quanh Nhà Ga Theo Nghị Quyết 21
Quy hoạch TOD được thiết lập dựa trên các nguyên tắc định hướng phát triển bền vững quy định tại Nghị quyết 21 của TP.HCM:
- Mô hình không gian hỗn hợp (Mixed-use): Không gian quanh bán kính phục vụ của nhà ga được quy hoạch tập trung cho nhà ở cao tầng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và công trình tiện ích công cộng. Giao thông công cộng giữ vai trò trung tâm nhằm hạn chế tối đa phương tiện cá nhân.
- Tiếp cận phi cơ giới an toàn: Quy hoạch đồng bộ mạng lưới đường đi bộ nội khu, tuyến đường xe đạp kết nối thẳng vào sảnh nhà ga, bảo đảm việc di chuyển thuận tiện và liền mạch.
- Kiểm soát sức tải hạ tầng: Quy mô dân số và mật độ xây dựng không được vượt quá ngưỡng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội xung quanh.
- Khai thác tối đa không gian 3 chiều: Khai thác thặng dư từ quỹ đất, phát triển hệ thống tầng hầm thương mại liên thông (không gian ngầm) và không gian trên cao theo tiêu chuẩn công trình xanh, tiết kiệm năng lượng và thích ứng với biến đổi khí hậu.
3. TP.HCM Lên Tiếng: Chưa Đủ Cơ Sở Đo Lường Tác Động Lên Giá Bất Động Sản
Trả lời về việc giá đất và giá căn hộ quanh các tuyến Metro có biến động mạnh khi sắp duyệt quy hoạch TOD, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM khẳng định: Hiện tại chưa đủ cơ sở khoa học và thực tiễn để công bố mức thay đổi cụ thể về giá trị, nhu cầu hay hiệu quả khai thác bất động sản tại từng khu vực quanh ga.
Cơ quan chức năng nhấn mạnh 3 nguyên tắc thẩm định:
- Phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế: Mọi đánh giá phải căn cứ vào số liệu giao dịch công chứng, giá bán, giá thuê và công suất khai thác thực tế qua nhiều chu kỳ, không thể dựa vào các mức giá đồn thổi từ thị trường thứ cấp.
- Tách bạch tác động hạ tầng với biến động thị trường chung: Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô, lãi suất và cung cầu toàn thị trường. Cần phân định rõ mức tăng trưởng đến từ giá trị gia tăng của giao thông công cộng với các biến động đầu cơ ngắn hạn.
- Giá trị TOD chỉ thành hình khi hạ tầng đi vào vận hành: Giá trị thực chứng của các khu đô thị TOD chỉ được khẳng định khi tuyến đường sắt chính thức chở khách, tạo ra dòng người lưu thông và nguồn thu thương mại ổn định.
Ngoài ra, TP.HCM cũng chỉ rõ 3 thách thức lớn trong quá trình triển khai: áp lực hoàn thành 8 tuyến/đoạn tuyến đường sắt ưu tiên trong vòng 4 năm; nguy cơ chậm tiến độ do giải phóng mặt bằng ở các trục xuyên tâm nội đô; và áp lực huy động nguồn vốn đầu tư công cùng vốn đối tác công tư (PPP).
TOD Quanh Metro Số 2 Và Ga Thủ Thiêm Tác Động Trực Tiếp Đến Siêu Dự Án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm
4. Tác Động Trực Tiếp Đến Siêu Dự Án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm (Phân Khu 2A)
Sự kiện ga Thủ Thiêm và Metro số 2 được ấn định duyệt quy hoạch TOD sớm nhất mang lại lợi thế kép cho tổ hợp phức hợp Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm (tổng mức đầu tư 60.000 tỷ đồng, quy mô 7,45 ha tại Phân khu chức năng 2A do liên danh Lotte Properties HCMC và BĐS Phát Đạt – PDR triển khai):
LIÊN KẾT TOD GIỮA METRO VÀ LOTTE ECO SMART CITY
│
┌────────────────────────────────┴────────────────────────────────┐
▼ ▼
[ĐẦU MỐI TOD GA THỦ THIÊM] [TRỤC ĐƯỜNG BỘ & CẦU VƯỢT SÔNG]
• Điểm đầu Metro Thủ Thiêm - Long Thành • Cầu Ba Son (kết nối Quận 1 trong 3 phút)
• Trạm dừng tuyến Metro số 2 • Cửa ngõ Hầm Thủ Thiêm & đường Mai Chí Thọ
│ │
└────────────────────────────────┬────────────────────────────────┘
▼
[LOTTE ECO SMART CITY - PHÂN KHU 2A]
• Khối thương mại 2-1 & 2-3 (171.580 m² sàn, khởi công 23/10/2026)
• 4 tầng khối đế Lotte Mall & hầm đỗ xe thông minh Smart Parking
• Cụm 6 tòa tháp căn hộ hạng sang (1.634 căn, giật cấp 16–52 tầng)
1. Tâm điểm hưởng lợi từ “Nút giao TOD” ga Thủ Thiêm và ga Tố Hữu
Lotte Eco Smart City tọa lạc tại vị trí cửa ngõ của Phân khu 2A, tiếp giáp trực tiếp trục đường Mai Chí Thọ, đại lộ Trần Bạch Đằng và đường Tố Hữu:
- Dự án nằm ngay gần ga Metro Tố Hữu và kết nối trực tiếp đến ga trung tâm Thủ Thiêm – điểm kết nối của tuyến Metro số 2 và tuyến đường sắt đô thị Thủ Thiêm – Long Thành.
- Khi quy hoạch TOD ga Thủ Thiêm được phê duyệt (tháng 12/2026 – 01/2027), toàn bộ lưu lượng chuyên gia, nhân sự tài chính và khách quốc tế cập cảng hàng không Long Thành sẽ di chuyển thẳng về trung tâm tài chính Thủ Thiêm mà không bị gián đoạn giao thông.
2. Trợ lực cho 171.580 m² sàn thương mại khối 2-1 và 2-3
Hợp phần thương mại – dịch vụ gồm các khối cao ốc văn phòng Hạng A, khách sạn 5 sao và trung tâm thương mại Lotte Mall tại lô đất 2-1 và 2-3 (do BĐS Phát Đạt đảm nhiệm phát triển, chuẩn bị khởi công ngày 23/10/2026) chính là hình mẫu công trình phù hợp nhất với triết lý TOD:
- Hệ sinh thái bán lẻ Lotte Mall: Đón trọn luồng hành khách sử dụng metro và phương tiện giao thông công cộng ghé thăm mua sắm, ẩm thực và giải trí ngay tại khối đế 4 tầng.
- Tỷ lệ lấp đầy sàn văn phòng: Các tập đoàn đa quốc gia và định chế tài chính ưu tiên đặt trụ sở tại các tòa nhà đạt chuẩn xanh LEED nằm sát trạm metro nhằm tối ưu hóa điều kiện đi lại cho nhân sự, bảo đảm tỷ suất khai thác cho thuê đạt mức kỳ vọng cao.
3. Tối ưu hóa quy hoạch không gian ngầm và bãi đỗ xe thông minh
Đại đô thị Lotte Eco Smart City đã tích hợp sẵn tư duy thiết kế đô thị thông minh chuẩn quốc tế:
- Hệ thống Smart Parking: Toàn bộ tầng hầm liên thông giữa 6 khối công trình được trang bị hệ thống đỗ xe nhận diện tự động và trạm sạc xe điện EV Charging, sẵn sàng kết nối kỹ thuật với các hành lang đi bộ ngầm của quy hoạch TOD khu vực.
- Không gian sinh thái “Eco Living”: Mật độ xây dựng khối tháp chỉ ~33,5%, phần còn lại dành cho công viên ven sông, bãi biển nhân tạo The Lounge và trục cảnh quan kết nối với Quảng trường trung tâm, tạo thành không gian mở hài hòa giữa mật độ nén đô thị và chuẩn mực sống sinh thái.
5. Góc Nhìn Đầu Tư: Thẩm Định Pháp Lý Thực Chất Thay Vì “Đón Đầu Sốt Ảo”
Mặc dù thông tin quy hoạch TOD quanh Metro số 2 và ga Thủ Thiêm tạo xung lực tâm lý tích cực, nhà đầu tư bất động sản cần tuân thủ các nguyên tắc thẩm định khắt khe:
- Phân biệt ranh giới quy hoạch và quyết định phê duyệt cuối cùng: Việc phê duyệt ranh giới (tháng 6/2026) mới là bước xác lập phạm vi nghiên cứu; thị trường cần đợi quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu chi tiết (tháng 12/2026 – 01/2027) để xác định rõ chỉ tiêu sử dụng đất và hệ số sử dụng không gian.
- Lựa chọn dự án có bảo chứng tài chính sạch 100%: Tránh dòng tiền đầu cơ đất nền chưa hoàn thiện pháp lý. Những dự án có nền tảng vững chắc như Lotte Eco Smart City – nơi chủ đầu tư đã hoàn tất 17.569 tỷ đồng tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước và có sự tham gia của đối tác Phát Đạt cùng MB Bank tài trợ vốn – là bệ phóng an toàn bảo vệ dòng vốn dài hạn.
- Theo dõi tiến độ pháp lý từng khối công trình: Trong khi khối thương mại 2-1 và 2-3 chuẩn bị khởi công thực địa ngày 23/10/2026, các khối căn hộ 2-2, 2-4 và 2-6 vẫn cần theo dõi riêng các mốc giấy phép xây dựng phần thân, nghiệm thu móng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng trước khi thực hiện giao dịch chính thức.
Việc TP.HCM chuẩn bị phê duyệt quy hoạch TOD quanh ga Thủ Thiêm và tuyến Metro số 2 là bước đệm đưa bán đảo Thủ Thiêm trở thành trung tâm tài chính – thương mại quốc tế kiểu mẫu. Sự cộng hưởng giữa hạ tầng giao thông công cộng hiện đại và các đại dự án có tiến độ xây dựng thật như Lotte Eco Smart City sẽ thiết lập giá trị gia tăng bền vững cho toàn bộ thị trường bất động sản trung tâm TP.HCM trong giai đoạn 2026–2030. Website chính thức dự án: lotte-ecosmartcity.com.vn
